L’actu juridique – Mai 2026
Sélection issue de JurisHebdo Immobilier
COPROPRIÉTÉ
Irrégularité du plan annexé: une incidence limitée sur la validité du règlement
Cass. 3 civ., 19 mars 2026, n°24-13.829, FS-B, rejet
À l’occasion d’un litige relatif à un accès commun en copropriété horizontale, des acquéreurs demandaient l’annulation du plan de division, la remise en cause du statut de la copropriété et l’indemnisation de leurs préjudices, en invoquant l’irrégularité du plan annexé au règlement, établi sans géomètre-expert. Déboutés en appel, ils forment un pourvoi rejeté par la Cour de cassation. Celle-ci rappelle que la validité du règlement de copropriété, au sens de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, dépend des conditions légales de constitution de la copropriété et non de la régularité de ses annexes. L’absence de géomètre-expert n’empêche pas la copropriété d’exister, mais elle peut rendre incertaine la délimitation des lots et donc les droits précis de chaque copropriétaire. La Cour affirme également que la méconnaissance du permis de construire est sans incidence dès lors que les critères d’ordre public de l’article 1er sont réunis. Enfin, elle écarte toute responsabilité: le gérant, bien qu’en faute, n’a causé aucun préjudice, et le notaire, malgré un manquement à son devoir d’alerte, n’est pas à l’origine des dommages. Le plan irrégulier conserve une valeur probatoire.
À retenir
L’irrégularité d’un plan est sans effet sur le règlement. Le permis de construire est indifférent au statut. La responsabilité suppose un lien de causalité.
MEUBLÉS DE TOURISME
Possibilité d’interdiction en copropriété
Cons. const., 19 mars 2026, n°2025-1186 QPC, société civile immobilière de la Barge rousse, conforme à la Constitution
Le Conseil constitutionnel valide le mécanisme issu de la loi du 19 novembre 2024 permettant de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location en meublé de tourisme de certains lots d’habitation. Il juge l’atteinte au droit de propriété justifiée par deux objectifs d’intérêt général — lutte contre les nuisances et contre la pénurie de logements de longue durée — et proportionnée, dès lors que l’interdiction demeure limitée aux copropriétés déjà fermées aux activités commerciales dans les lots non commerciaux, aux lots hors résidence principale, et reste soumise au contrôle du juge au regard de la destination de l’immeuble.
SURÉLÉVATION EN COPROPRIÉTÉ
Le droit appartient au syndicat
Cass. 3 civ., 2 avril 2026, n°24-15.059, FS-B, rejet
Dans une copropriété, une SCI, propriétaire de l’unique lot d’un des bâtiments et de ses parties communes spéciales, avait engagé des travaux de surélévation sans autorisation, après rejet en assemblée générale. La Cour de cassation rappelle qu’en application des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965, le droit de surélever appartient, sauf stipulation contraire, au syndicat dès lors que le bâtiment comporte des parties communes, même spéciales. La détention d’un lot unique ne suffit pas à conférer un droit exclusif. Les juges valident l’arrêt d’appel ayant ordonné l’arrêt des travaux et la remise en état.
URBANISME
Permis en site inscrit: l’avis défavorable de l’ABF ne fait obstacle qu’à la démolition
Conseil d’État, avis, 30 mars 2026, n°510664, publié au JO du 5 avril 2026
Saisi par le tribunal administratif de Nice, le Conseil d’État précise, en droit de l’urbanisme, le régime des demandes uniques de permis de construire valant permis de démolir en site inscrit. Le litige concernait un projet impliquant démolition et construction présenté par une demande unique. La question portait sur la portée d’un avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France (ABF). Le Conseil d’État rappelle que l’unité procédurale n’efface pas la dualité juridique: permis de démolir et permis de construire restent distincts, imposant à l’administration de statuer séparément, même en cas d’instruction commune. Il précise qu’en site inscrit, l’accord de l’ABF est requis pour la démolition. Un avis défavorable, même global, lie l’administration pour ce seul volet. En revanche, il ne fait pas obstacle à l’examen du permis de construire, qui peut être accordé indépendamment, à condition d’exclure toute démolition. Sur le plan contentieux, la légalité du refus de démolir s’apprécie principalement au regard de la légalité de l’avis de l’ABF, tandis que le permis de construire reste pleinement contrôlable. À l’inverse, une autorisation de démolir sans accord de l’ABF est illégale.
À retenir
La demande unique ne supprime pas la distinction des autorisations. L’avis défavorable de l’ABF ne vaut que pour la démolition. L’administration doit examiner séparément le permis de construire. Le contentieux reste dissocié.
LOTISSEMENT
L’incertitude sur les réseaux peut justifier un refus
CE, 1re et 4e ch. réunies, 2 mars 2026, n°500405, rejet
Une société contestait le refus d’un permis d’aménager fondé sur des incertitudes de raccordement à l’assainissement. Le Conseil d’État rappelle qu’en vertu de l’article L.111-11 du code de l’urbanisme, l’autorité ne peut accorder une autorisation si elle n’est pas en mesure de préciser les conditions de desserte en réseaux. Cette exigence s’applique aux lotissements dès leur création. Il juge que l’administration doit être en mesure d’apprécier la faisabilité des raccordements et peut refuser le projet en cas d’incertitude. En l’espèce, l’absence de garanties techniques et financières suffisait à justifier le refus.
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